Créé pour dynamiser le secteur de la construction neuve et répondre à la demande de logements dans des zones tendues, le Pinel offrait des réductions d’impôt très attractives. Mais ces avantages ont progressivement diminué, annonçant la fin d’un cycle.
- En 2023, la réduction d’impôt était de 10,5 % pour une location sur 6 ans, 15 % pour 9 ans, et 18 % pour 12 ans.
- En 2024, pour cette dernière année, les taux chutent à 9 % pour 6 ans, 12 % pour 9 ans, et 14 % pour 12 ans.
Le dispositif coûte cher à l’État, et selon la Cour des comptes, ses résultats en termes d’efficacité n’étaient pas à la hauteur des attentes. Beaucoup d’investisseurs ont profité du Pinel pour se constituer un patrimoine immobilier, mais avec cette extinction, l’heure est venue de chercher des alternatives. Et croyez-moi, il y en a, si l’on sait où regarder.
Quelles sont les conséquences pour les investisseurs ?
Vous vous demandez peut-être : « Que va-t-il se passer après le 31 décembre 2024 ? » Bonne question. Voici quelques pistes de réflexion :
- Diminution de la demande pour les logements neufs : Le Pinel a largement stimulé la construction de nouveaux logements. Sa disparition risque de freiner la demande dans ce secteur. Cela pourrait entraîner une baisse des prix, du moins temporairement. Certains promoteurs sont d’ailleurs déjà en train de revoir leurs offres à la baisse, parfois de 3 à 4 %, afin de boucler leurs ventes avant la fin du dispositif.
- Redirection vers le marché de l’ancien : Si vous aviez pour habitude de privilégier le neuf grâce aux incitations fiscales, il est peut-être temps de se tourner vers l’ancien. L’immobilier ancien, moins dépendant de dispositifs comme le Pinel, offre une autre approche de l’investissement locatif, souvent avec une rentabilité plus élevée.
- Nouvelles opportunités fiscales : La fin du Pinel n’est pas la fin des incitations fiscales en France. D’autres dispositifs, comme le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), offrent des avantages tout aussi intéressants, voire plus souples, que le Pinel.
L’alternative LMNP : Un pilier solide pour l’investissement locatif
Lorsque j’ai commencé à investir, je me suis beaucoup renseigné sur le dispositif LMNP, et pour être honnête, il m’a bien plus convaincu que le Pinel. Pourquoi ? D’abord, le LMNP est moins contraignant. Il s’applique aussi bien aux biens neufs qu’aux biens anciens, ce qui élargit vos possibilités d’investissement.
En tant que Loueur en Meublé Non Professionnel, vous pouvez bénéficier de plusieurs avantages fiscaux :
- Récupération de la TVA sur l’achat du bien si vous investissez dans une résidence avec services (comme les résidences étudiantes ou de tourisme).
- Amortissement du bien, c’est-à-dire que vous pouvez déduire une partie du coût du logement et des meubles de vos revenus locatifs, réduisant ainsi votre base imposable.
- Et, ce que je trouve particulièrement intéressant, la possibilité de déduire vos charges (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion, etc.) de vos revenus.
Le LMNP permet une plus grande flexibilité, notamment en ce qui concerne la durée d’engagement locatif, ce qui est un vrai atout quand on veut rester maître de son investissement.
D’autres options intéressantes à explorer
Outre le LMNP, il existe également d’autres pistes à considérer pour vos futurs investissements immobiliers :
- Le déficit foncier : Si vous êtes propriétaire d’un bien ancien nécessitant des travaux, vous pouvez déduire le montant de ces travaux de vos revenus fonciers. Cela réduit votre impôt, voire vous permet de créer du déficit pour les années suivantes.
- La colocation : Une autre stratégie que j’ai personnellement adoptée dans certaines de mes acquisitions, notamment en région parisienne, est la colocation. Elle permet souvent d’augmenter la rentabilité du bien, en louant à plusieurs locataires pour un loyer global plus élevé que dans une location classique. Cela peut aussi être un excellent moyen de compenser la baisse des avantages fiscaux du Pinel.
- Investir via une Société Civile Immobilière (SCI) : Si vous prévoyez de constituer un patrimoine à plusieurs, une SCI peut offrir des avantages, notamment en termes de transmission de patrimoine ou de gestion collective.
Le Pinel Plus : Une dernière chance ?
Vous avez sûrement entendu parler du Pinel Plus, également appelé « Super Pinel ». Il offre des taux de réduction d’impôt légèrement plus élevés que le Pinel classique, mais pour des logements respectant des critères très stricts : efficacité énergétique accrue, qualité de l’emplacement, et confort des occupants.
Si vous avez encore envie de profiter du Pinel, ce pourrait être une bonne solution, mais attention, ces critères de qualité peuvent faire grimper le prix d’achat du bien. Il faudra bien faire vos calculs pour vérifier que l’opération reste rentable.
Conclusion : Ne vous arrêtez pas à la fin du Pinel
La fin du dispositif Pinel ne signifie pas la fin des opportunités dans l’investissement locatif. Au contraire, elle ouvre la voie à de nouvelles stratégies plus diversifiées. Que vous soyez intéressé par l’ancien, la location meublée, ou encore la colocation, il existe de nombreux leviers à activer pour continuer à investir de manière rentable.
