Comment choisir un bien pour un investissement locatif ?

Sélectionner un bien pour un investissement locatif est une étape cruciale pour garantir la rentabilité et le succès de votre projet immobilier. La localisation du bien joue un rôle déterminant dans l’attractivité pour les locataires, influençant directement les risques de vacance locative et le potentiel de rendement. Pour ce faire, il est essentiel d’évaluer la demande locative en se basant sur des critères tels que la proximité des transports, des commerces et des écoles. Une tension locative élevée et une capacité locative adaptée sont des indicateurs clés à considérer.

Localisation et demande locative

Le choix de l’emplacement est indispensable pour réussir son investissement locatif. En effet, il s’agit d’attirer les locataires avec les meilleurs revenus, grâce à la proximité des transports, des commerces et des écoles. Vous limitez ainsi les risques de vacance, l’ennemi d’un bon rendement.

Il faut donc évaluer la demande locative dans un secteur donné, en regardant les annonces et en posant des questions si besoin aux agences immobilières. Vous allez pouvoir en conclure deux éléments clés :

• La tension locative, qui représente le rapport entre l’offre et la demande de logement.
• La capacité locative, c’est-à-dire le montant qu’un locataire moyen peut raisonnablement payer en fonction de ses revenus, autrement dit son pouvoir d’achat.

Mon expérience :

J’habite en région parisienne et pour mon premier achat, je me suis intéressée aux villes moyennes situées en grande banlieue, car les prix y étaient plus bas. Mais je me suis rendu compte, qu’il n’était pas facile d’attirer les locataires, car ces villes ne sont pas bien desservies par les transports en commun. J’ai donc effectué des recherches dans des communes proches de Paris. J’ai constaté, que dans une même ville, la demande locative peut varier fortement d’une rue à l’autre. Dans la région, ce phénomène est accentué par les travaux du Grand Paris.

En effet,  les biens les plus demandés se situent en général à moins de 15 minutes à pied d’une gare du Grand Paris Express, le nouveau métro permettant d’effectuer des trajets de banlieue à banlieue sans passer par Paris. En discutant avec d’autres investisseurs, je peux vous certifier que le constat est le même partout. Ainsi, un investisseur du Rhône m’a dit se focaliser actuellement sur Villeurbanne, qui se trouve à une dizaine de minutes du centre de Lyon en transport en commun. Son dernier achat concerne un studio à proximité du campus La Doua.

Logement neuf ou logement ancien avec travaux ?

Acheter un logement dans le neuf est rassurant pour un investisseur débutant, car il n’y a pas de travaux à réaliser. De plus, l’habitation répond aux dernières normes en vigueur en matière acoustique, thermique et d’accessibilité. Mais un bien dans le neuf est plus cher. Dans l’ancien, il est possible de trouver des habitations à rénover avec une forte décote. En outre, les constructions neuves se situent souvent en périphérie des villes, du fait d’une raréfaction du foncier. Or, dans ces secteurs, la demande locative est moins élevée. Aussi, les spécialistes estiment que la rentabilité dans l’ancien est en moyenne 2 à 3% supérieure au neuf.

Location nue ou location meublée

Lors de ma première acquisition d’un bien immobilier destiné à la location, je me suis tourné vers un dispositif de défiscalisation loi Pinel. J’ai été déçu par la faible rentabilité de l’opération, car le loyer est plafonné. En discutant avec des investisseurs chevronnés, j’ai découvert les avantages de l’investissement en meublé. En effet, le loyer est plus élevé et cet investissement permet de bénéficier du statut avantageux de Loueur en meublé non-professionnel (LMNP). Je vous en dis plus sur ce statut, dans la partie « fiscalité » de ce guide.

Financer un investissement immobilier locatif

Financer son investissement locatif est une étape cruciale selon mon expérience. Une mauvaise planification financière peut transformer une opportunité en un fardeau. Calculer le budget avec précision, en tenant compte des coûts et des charges comme l’assurance emprunteur, les frais de dossier, les intérêts et les frais de garantie, est essentiel pour éviter les mauvaises surprises. L’option de financement par emprunt présente des avantages significatifs, notamment la déductibilité des intérêts d’emprunt et la sécurité offerte par l’assurance emprunteur.

Le calcul du budget

Pour éviter de vous mettre dans le rouge, je vous conseille de calculer les coûts et les charges exactes de votre projet, en tenant compte de ces différentes dépenses :

• L’assurance emprunteur.
• Les frais de dossier.
• Les intérêts.
• La garantie.
• Les frais d’agence et éventuellement de courtage.
• Le montant des éventuels travaux.

Crédit locatif ou financement cash ?

Si comme moi, vous avez des revenus fixes mais se situant dans la moyenne et ne disposez pas d’un patrimoine de départ, bonne nouvelle, l’investissement immobilier locatif est le seul investissement finançable par l’emprunt pour les particuliers. De plus, les intérêts d’emprunt sont déductibles des impôts. Enfin, l’assurance emprunteur est une sécurité. Ainsi, en cas de décès, les héritiers deviennent propriétaires du logement, sans avoir à solder l’emprunt. C’est pourquoi, les investisseurs chevronnés préfèrent souscrire un prêt plutôt que de payer le bien immobilier cash.

Crédit locatif : les conditions pour emprunter

Pour emprunter, vous devez avoir une situation professionnelle stable ou à défaut faire appel à un co-emprunteur. Avant le rendez-vous avec la banque, il est nécessaire de recenser votre épargne, afin de déterminer le montant de votre apport, celui-ci devant représenter au minimum 10% du projet.  Il est, de plus, nécessaire de disposer d’une épargne résiduelle correspondant entre 6 et 12 mois de mensualité, afin de faire face aux imprévus, comme un changement du chauffe-eau individuel. Enfin, vous allez déterminer votre capacité d’emprunt, en sachant que votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 35%, comme l’exige le Haut conseil à la sécurité financière (HCSF).

Pour calculer ce taux, la banque va tenir compte de vos revenus, avec parfois une intégration d’une partie des futurs loyers perçus souvent à hauteur de 70%, et de vos charges. Des simulateurs sont disponibles sur internet, pour vous aider à faire ce calcul. Pour augmenter votre capacité d’emprunt, vous avez bien entendu la possibilité d’allonger la durée du crédit. Mais gardez à l’esprit, que pour un investissement immobilier locatif en France, les banques prêtent rarement sur plus de 20 ans.

Astuce : le service d’un courtier est utile pour faire accepter votre dossier en présentant votre projet immobilier locatif sous un jour favorable et pour négocier le taux et les conditions.

Quel est le bon rendement pour un investissement locatif ?

Vous avez bouclé la partie financement. Reste à savoir, si le bien va vous apporter de l’argent ou pour le dire plus familièrement, si l’investissement en vaut le coup. En préambule, retenez que le rendement locatif est différent de la rentabilité d’un bien. Le rendement correspond à ce que le bien va apporter, pendant sa durée de détention, c’est-à-dire les loyers. La rentabilité locative, quant à elle, tient compte également de la variation du coût du logement. Les spécialistes emploient le terme rentabilité locative interne, lorsque le prix de revente du bien immobilier est inclus.

Le calcul du rendement du bien loué

Le rendement d’un investissement locatif est le ratio, entre les loyers et ce que coûte le bien (prix d’achat, entretien, coût du crédit…). Le premier indicateur à prendre en compte, pour vérifier si un projet est intéressant, est le rendement locatif brut obtenu en divisant le loyer annuel par le prix d’achat du logement et en multipliant le résultat par 100. Pour un résultat plus précis, je vous conseille de calculer également la rentabilité nette, en déduisant du loyer, la taxe foncière et les charges non récupérables. La rentabilité nette-nette, enfin, intègre la fiscalité dans le calcul. La formule est la suivante : loyers plus charges plus fiscalité divisé par le montant total de l’investissement, le tout multiplié par cent.

Les coûts et les charges liés au logement mis en location

Pour savoir si un projet est rentable, j’additionne systématiquement les coûts et les charges liés au logement mis en location :

• Les frais de gestion locative (honoraires de l’agence ou coût pour le propriétaire gérant son bien seul, comme les frais de déplacement pour assurer les visites).
• Les assurances sachant que l’assurance PNO (Propriétaire non-occupant) est obligatoire, tandis que l’assurance loyers impayés est recommandée.
• Les impôts. Concernant la taxe foncière, notez que seule la taxe sur l’enlèvement des ordures ménagères est récupérable sur le locataire.
• Les charges locatives, sachant que seules les charges profitant directement au locataire, tel le chauffage, sont récupérables par le propriétaire.
• La réfection ou le remplacement des équipements et revêtements « normalement usés », c’est-à-dire en moyenne après 10 ans d’occupation.

Ma solution pour éviter les régularisations de charges : je prévois un forfait pour charges, dans le contrat de bail lorsque je loue en meublé.

Des stratégies pour un investissement immobilier plus rentable

Un bon rendement locatif brut est compris entre 5 et 10%. Des stratégies permettent de se situer dans la fourchette haute :

• Porter une attention particulière à la localisation, afin de limiter la vacance locative.
• Acheter un grand studio et poser une cloison pour le transformer en F2. En effet, à surface égale, une pièce en plus permet d’augmenter le loyer.
• Acheter un bien ancien avec des travaux. Ce dernier est vendu avec une forte décote.
• Opter pour la location meublée. Outre une fiscalité intéressante, un logement meublé se loue entre 5% et 30% plus cher qu’un logement nu.
• La colocation et le coliving (location avec service) sont synonymes de rentabilité élevée.
• Si votre budget vous permet de vous lancer dans des projets d’envergure, vous pouvez également acquérir un immeuble de rapport. Vous allez ainsi pouvoir gérer les travaux à votre guise et faire des économies d’échelle.
• Choisir des matériaux et un ameublement de qualité, afin d’attirer les locataires prêts à payer plus, pour un bien de qualité.
• Se prémunir contre les loyers impayés, en étudiant bien le dossier des candidats locataires avec l’aide éventuelle d’une agence, demander une caution et souscrire une garantie loyers impayés.
• Entourez-vous de conseillers : chasseur immobilier pour la recherche du bien et la négociation de son prix, courtier, architecte ou s’attacher le service d’une société proposant un investissement clé en mains et bénéficier d’un accompagnement pendant toute la durée du projet, y compris pour la gestion du logement (en option).

Mon avis : un compromis est à trouver entre rendement locatif et investissement patrimonial, c’est-à-dire la facilité avec laquelle vous allez louer le logement sur une fourchette haute et la probabilité de faire une plus-value. L’exemple typique d’un investissement patrimonial est Paris. En effet, le prix élevé de l’acquisition ne permet pas un rendement important (en moyenne 4%). Mais à condition de pouvoir attendre la fin d’un cycle de baisse, les appartements trouvent preneur rapidement avec une plus-value à la clé. Si comme moi, vous vous intéressez à la proche banlieue parisienne, vous allez trouver des villes, comme Saint-Ouen ou Bagneux, avec un bon compromis entre rendement et facilité de revente.

Fiscalité et avantages fiscaux d’un investissement locatif

Lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier locatif, la fiscalité joue un rôle déterminant dans la rentabilité globale du projet. Fiscalité et avantages fiscaux de l’investissement locatif sont des aspects complexes mais essentiels à maîtriser. Lors de mon premier achat, les questions fiscales me semblaient particulièrement ardue, mais j’ai rapidement compris leur importance. Que ce soit pour la location nue ou meublée, les régimes fiscaux varient et offrent des avantages spécifiques, comme les abattements ou la possibilité d’amortir des coûts.

La fiscalité de la location nue

Dans le cadre de la location nue, les loyers perçus entrent dans la catégorie des revenus fonciers. Lorsque les loyers ne dépassent pas 15.000 € par an, le choix se fait entre le régime micro-foncier et le régime réel. Le régime micro-foncier a l’avantage de la simplicité, car le fisc procède à un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers. Dans le cas du régime réel, l’investisseur retire les charges déductibles de son revenu foncier : prime d’assurance, taxe foncière, travaux d’entretien et de réparation…En cas de déficit foncier, la fiscalité est réduite.

À noter : au-delà du seuil de 15.000 €, le régime réel s’applique d’office.

La fiscalité de la location meublée en tant que LMNP

Dans le cadre d’une location meublée, les loyers perçus entrent dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). L’investisseur a la possibilité de choisir le régime fiscal favorable du Loueur en meublé non-professionnel (LMNP). En dessous de 77.000 € de recettes par an, l’investisseur peut prendre une option pour les frais réels. À défaut, il bénéficie du régime micro-BIC avec un abattement de 50%. Au-delà de 77.000 € ou sur option, le loueur déduit les charges, y compris les frais de notaire et d’agence (contrairement au régime foncier). De plus, il peut amortir le coût d’achat du bien et de l’éventuelle rénovation, de l’ameublement et des équipements. Il est donc courant, que l’investisseur en LMNP ne paye aucun impôt sur ses revenus locatifs pendant une dizaine d’années.

La fiscalité de la location meublée en tant que LMP

Si les recettes annuelles (loyers et charges) de l’activité de loueur en meublé sont supérieures à 23 000 € et si les recettes annuelles tirées de la location excèdent les autres revenus d’activité du foyer fiscal, le loueur est considéré comme un Loueur en meublé professionnel (LMP). Il a alors la possibilité de déduire un éventuel déficit de son revenu global de l’année. De plus, la taxation lors de la revente est taxée non comme une plus-value immobilière mais comme une plus-value professionnelle, une taxation souvent plus avantageuse.

Ainsi, si l’activité de LMP est exercée depuis au moins 5 ans et si les recettes annuelles ne dépassent pas 90 000 €, la plus-value est exonérée de taxation. Entre 90.000 et 126.000 €, la taxation est partielle. Enfin, les biens immobiliers gérés dans le cadre de l’activité de LMP sont exclus de l’assiette de l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière), si l’activité de location immobilière constitue l’activité principale du loueur.

Les mécanismes de défiscalisation en France

Les mécanismes de défiscalisation immobilière permettent d’investir dans un logement, tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt, pendant une période déterminée. Les principaux dispositifs sont les suivants :

• La loi Pinel pour acheter un bien immobilier neuf, dans une zone tendue, afin de le louer pendant 3, 6 ou 9 ans à un ménage modeste.
• Le dispositif Denormandie pour bénéficier d’une déduction d’impôt, afin de rénover un logement ancien destiné à la location dans certains secteurs.
• La loi Censi Bouvard, pour bénéficier d’une déduction d’impôt en contrepartie de l’investissement dans une résidence de tourisme, une résidence de services pour étudiants ou une résidence de services pour personnes âgées ou en situation de handicap ou encore dans une résidence d’accueil et de soins agréée. Le Censi Bouvard est cumulable avec le statut fiscal avantageux du LMNP (sauf pour la partie amortissement).
• La loi Malraux pour une réduction d’impôt calculée sur les travaux de rénovation engagés dans un immeuble à caractère historique ou esthétique et destiné à la location.

La gestion d’un bien en investissement locatif

La gestion du logement par l’investisseur

Pour éviter d’avoir à payer une commission et garder à 100% la main sur leur patrimoine, j’ai été tenté la gestion locative d’un investissement par moi-même. Mon retour d’expérience : cette solution est envisageable, à condition de connaitre la réglementation (encadrement des loyers dans certaines villes, ameublement minimum dans une location meublée…), de disposer du temps nécessaire et de résider à proximité de la location, pour pouvoir assurer les visites, les états des lieux, etc. Le propriétaire bailleur doit également disposer d’un réseau d’intervenants sérieux, pour assurer rapidement les réparations.

La gestion du logement par une agence

Moyennant le paiement d’une commission allant en général de 6 à 8% du montant du loyer, hors charges, les agences effectuent différentes tâches (en fonction du mandat de gestion confié par le propriétaire) :

• L’organisation des visites, la vérification des dossiers et la présentation des candidats à l’investisseur.
• L’état des lieux à l’entrée ou à la sortie.
• La gestion administrative, comme l’établissement et l’envoi de la quittance de loyer, le calcul des charges locatives.
• La gestion des réparations.
• Un accompagnement pour déclarer les loyers.
• Un accompagnement en cas de difficulté avec le locataire, en cas de loyer impayé par exemple.
• La mise en place de garantie spécifique, telle la garantie loyer impayé.

Conseils pour choisir l’agence en charge de la gestion de votre bien

Lors de mon deuxième investissement, j’ai fait appel à une agence. Voici mes conseils pour bien choisir l’agence en charge de la gestion de votre bien :

• Demandez plusieurs devis.
• Vérifiez l’étendue des missions.
• Vérifiez que le mandataire dispose d’une carte professionnelle, a souscrit une assurance responsabilité civile et dispose d’une garantie financière.
• Lisez les conditions de résiliation du contrat (délai, montant des éventuels frais de résiliation…).
• Vérifiez la présence d’une clause de substitution permettant d’assurer la continuité, en cas de changement de mandataire.
• Prenez le temps de parcourir les avis clients, afin de vous faire une idée du sérieux et des qualités relationnelles de l’agence.

Les avantages et inconvénients d’un investissement locatif et conseils

Lorsqu’il s’agit de planifier son avenir financier et de diversifier ses actifs, l’investissement locatif se présente comme une option intéressante. Cette approche permet non seulement de sécuriser un capital dans un marché relativement stable, mais aussi de bénéficier d’un effet levier significatif grâce à l’emprunt. Toutefois, comme pour toute stratégie d’investissement, il est essentiel de peser soigneusement les avantages et les inconvénients de l’investissement locatif.

Les avantages de l’investissement locatif

Selon moi, les principaux avantages de l’investissement immobilier locatif :

• La pierre fait office de valeur refuge. Même si l’immobilier est un marché cyclique, sur le long terme, la hausse est continue. De plus, contrairement à un investissement dans une société, la perte éventuelle n’est jamais de 100%, car même en cas de sinistre entrainant la destruction de l’immeuble, les assurances interviennent.
• Cet investissement permet de transmettre un patrimoine à ses enfants et de préparer sa retraite.
• Cet investissement permet de diversifier votre patrimoine et de ne pas tout miser sur les marchés financiers, qui sont parfois très volatiles.
• Cet investissement est finançable en grande partie par l’emprunt. Les loyers viennent rembourser un fort pourcentage de la mensualité. Il s’agit de l’effet levier de l’emprunt immobilier.
• Il n’est pas nécessaire d’être propriétaire de sa résidence principale pour investir dans l’immobilier locatif. Ainsi, si vous vivez dans une grande ville comme Paris ou Lyon, vos revenus ne vous permettent pas toujours de devenir propriétaire de votre logement. En revanche, vous avez la possibilité d’acheter un logement pour le louer dans des villes dynamiques mais plus accessibles, comme Reims ou Rouen.
• En France, le gouvernement soutient l’investissement locatif que ce soit par le biais d’un dispositif de défiscalisation ou par le statut avantageux du loueur en meublé.

Les inconvénients de l’investissement locatif

Toujours d’après mon expérience et échanges avec d’autres investisseurs, les principaux inconvénients d’un investissement locatif sont :

• La nécessité de disposer de temps, pour trouver un bien avec un bon rapport qualité-prix, avec un bon emplacement, puis d’organiser les visites et de vérifier et de sélectionner les dossiers.
• La nécessité d’avoir des connaissances juridiques et fiscales et de se tenir au courant des évolutions.
• Les périodes de vacance locative, qui viennent réduire la rentabilité de l’investissement.
• Il ne s’agit pas d’un placement liquide à court terme. En effet, en cas de vente, il faut patienter plusieurs mois avant de toucher le montant de la transaction. De plus, s’agissant d’un marché cyclique, il est préférable d’attendre un retournement de situation, lorsque les prix sont bas.

Conseil : penser à l’investissement immobilier locatif clé en main

Lors de mon premier investissement immobilier locatif, j’ai voulu gérer un maximum mon projet par moi-même : recherche d’un logement, négociation avec le vendeur et avec la banque, organisation des visites, etc. Ces tâches se sont révélées à la fois chronophages et stressantes. Et le pire : j’ai été déçu par le faible rendement. Pour mon deuxième investissement, j’ai opté pour la stratégie inverse et opter pour un accompagnement total. En effet, j’ai fait appel à une société spécialisée dans l’investissement immobilier clé en main. Cette société a mis à ma disposition un chasseur immobilier ayant une bonne connaissance de son secteur géographique et ayant accès au off market, c’est-à-dire au marché caché. Il m’a proposé un appartement ancien, bien placé avec d’importants travaux de rénovation.

Vu l’ampleur des travaux, je n’aurais pas osé me lancer seul. Mais, j’ai été en relation avec un architecte, qui a vérifié la faisabilité du projet et a chiffré parfaitement le coût des travaux. Grâce à un courtier, j’ai obtenu un prêt immobilier avec des conditions avantageuses. Et, j’ai opté pour le statut de loueur en meublé professionnel. Quelques années plus tard, je suis pleinement satisfait de cet investissement. Depuis, j’ai encore élargi mon patrimoine immobilier, le plus souvent en passant par de l’investissement clé en main qui est bien pratique.