Les avantages et les inconvénients de l’investissement locatif

Les avantages de l’investissement locatif, par rapport aux investissements traditionnels

L’investissement locatif a la faveur des investisseurs débutants ou chevronnés, car il présente de nombreux avantages.

L’effet de levier, pour financer son investissement locatif

Au début de ma carrière d’investisseur, je n’avais qu’une petite somme à disposition. Pourtant, j’ai pu acheter des appartements destinés à la location grâce à l’emprunt. En effet, l’investissement immobilier locatif est le seul investissement, pour lequel les particuliers peuvent obtenir un crédit. Et, le montant du loyer vient rembourser une partie de la mensualité. Il est ainsi possible de se constituer petit à petit un patrimoine, avec un effort d’épargne limité. Il s’agit de l’effet levier de l’investissement immobilier.

Un investissement avec un risque faible

La pierre a la réputation d’être une valeur refuge. Et je suis d’accord avec ce constat, sous réserve de n’avoir pas besoin de vendre le logement en urgence. En effet, le marché immobilier est un marché cyclique. Il faut donc pouvoir attendre la fin d’un cycle de baisse, pour vendre rapidement avec une plus-value. Mais, contrairement aux actions où vous pouvez tout perdre, en cas de disparition de la société, vous ne risquez pas une telle mésaventure avec l’immobilier. En effet, l’assurance propriétaire non-occupant (PNO) intervient, si le bien est détruit dans un incendie par exemple.

Le + : l’assurance de prêt est aussi une sécurité. Ainsi, en cas d’invalidité ou de décès, le capital restant à rembourser est réglé.

Un investissement rentable

La rentabilité moyenne d’un investissement immobilier se situe entre 2 et 8%, et peut atteindre 10% pour une colocation ou un coliving (une location d’un logement avec un espace partagé, comme un jardin). La rentabilité d’un placement de type financier, comme les actifs boursiers, peut être plus élevée, mais est beaucoup plus aléatoire.

La fiscalité, un avantage certain de l’investissement immobilier locatif

Des dispositifs de défiscalisation existent, comme le dispositif Pinel pour un investissement dans le neuf et le dispositif Censi-Bouvard pour un investissement en résidence service. Même sans investir dans le cadre de ces dispositifs, il faut savoir que la fiscalité de l’investissement immobilier locatif est intéressante, à condition d’opter pour une déduction des frais au réel. Après un premier investissement peu rentable en loi Pinel, car mal placé, j’ai fait le choix d’acheter des biens anciens avec travaux et de les louer en meublé. Je suis ainsi soumis au régime du loueur en meublé non-professionnel (LMNP). De mes revenus locatifs, je déduis mes frais, la plupart des charges non-récupérables sur le locataire, les intérêts d’emprunt, les honoraires du notaire et de l’agence la première année…J’amortis, de plus, mon achat et le montant des travaux. Ainsi, je ne paye aucun impôt sur les loyers perçus pendant une dizaine d’années.

Mon expérience de la location meublée : contrairement aux idées reçues, elle n’est pas réservée aux étudiants et aux jeunes travailleurs. Je loue souvent à des salariés en déplacement professionnel ou à des expatriés pour une longue durée. Ils disposent de revenus stables, plus élevés que la moyenne et sont prêts à payer plus pour un logement de qualité (bien placé, bien rénové).

Les contraintes de l’investissement locatif

Séduit par les avantages de l’investissement locatif ? Avant de faire votre premier achat, prenez connaissance des contraintes de la mise en location.

La gestion locative

La gestion locative d’un bien nécessite un investissement humain important et d’avoir des connaissances comptables et législatives :

• l’organisation des visites,
• le contrôle des dossiers et le choix des locataires,
• l’édition des quittances,
• l’encaissement des loyers,
• la réévaluation des loyers,
• le calcul des charges locatives et la régularisation,
• les relances en cas d’impayé,
• etc.

Mon expérience : pour mon premier bien, j’ai voulu tout faire moi-même, afin de faire des économies. J’y ai passé un temps fou et j’ai stressé de faire une erreur. Pour mes investissements suivants, j’ai délégué la gestion à un professionnel. Finalement, l’impact sur le rendement du bien est réduit, car je déduis les honoraires (entre 4 et 10 % du loyer avec charges, selon les prestations incluses) de mon revenu locatif. De plus, je peux m’intéresser à des appartements bien situés proposés à un prix intéressant, mais éloignés de mon lieu de vie.

Un encadrement législatif strict et évolutif

L’encadrement réglementaire de l’immobilier locatif est important et est en constante évolution. Il est donc nécessaire de se tenir au courant des évolutions ou/et d’être entouré de bons professionnels à même d’expliquer le cadre législatif et d’alerter sur son évolution. Voici quelques exemples du cadre réglementaire en vigueur :

• Définition de la location meublée par la loi Alur de 2014, complétée par un décret du 31 juillet 2015 listant un niveau minimum d’équipements et de meubles.
• Obligation de joindre au bail, un certain nombre de diagnostics (DPE – Diagnostic de performance énergétique, état des installation de gaz et d’électricité, ERP – Etat des risques et pollutions, CREP – Constat du risque avant d’exposition au plomb, amiante, surface habitable loi Boutin).
• Permis de louer imposé dans certaines communes, afin de lutter contre les marchands de sommeil.
• Bail d’un an en location meublé avec une reconduction  tacite, mais création du bail mobilité par la loi Elan de novembre 2018, permettant de louer un bien meublé pour une durée de 1 à 10 mois, sans possibilité de renouvellement.
• Encadrement des loyers à Paris, Saint-Denis, Nice, Montpellier, Nantes, Lille, Lyon, Marseille…

Mon avis : en tant qu’investisseur dans l’immobilier locatif, il est important de bien connaitre la réglementation et dans la mesure du possible de s’en servir plutôt que la subir. Ainsi, la location des passoires thermiques est progressivement interdite. C’est l’occasion de faire une bonne affaire, pour l’investisseur prêt à se lancer dans une rénovation d’ampleur (sous réserve de faire vérifier sa faisabilité et de la budgétiser correctement), car un appartement avec une mauvaise étiquette énergétique est vendu avec une forte réduction. Pour la rénovation, le propriétaire peut bien souvent bénéficier d’aides, telle MaPrimeRénov.

Quels sont les pièges de l’investissement locatif ?

D’après mon expérience de propriétaire bailleur, voici les 5 pièges de l’investissement locatif :

1. Croire qu’il est possible d’investir sans argent, sans apport. À une époque, le financement bancaire pouvait, en effet, atteindre 110% du projet. Mais les conditions d’accès au crédit se sont durcies. Sauf exception, les banques exigent désormais un apport correspondant à au moins 10% du projet immobilier. De plus, une réserve de trésorerie est nécessaire pour faire face aux dépenses imprévues. J’ai ainsi déboursé récemment 850 € pour remplacer un chauffe-eau électrique, dans un appartement, que j’avais acheté il y a 3 ans.
2. Ne sous-estimez pas les frais annexes à l’investissement locatif, comme la taxe foncière ou le coût des travaux notamment ceux dans les parties communes (ravalement, toiture, mise aux normes de l’ascenseur, changement des colonnes d’eau, remplacement de la chaudière collective…).
3. Sous-évaluer ou au contraire surévaluer le loyer. En effet, dans le premier cas, le rendement ne sera pas optimal et dans le second cas, vous allez avoir des difficultés à trouver un locataire. Or, la vacance locative est l’ennemie du rendement réel d’un bien.
4. Se précipiter. Cela vaut pour l’achat du bien, pour son financement et pour le choix du locataire. Concernant le bien, prenez le temps de vous renseigner sur son état, sur la copropriété, sur le quartier, sur un éventuel projet de renouvellement urbain et sur les prix pratiqués dans le secteur. Concernant le financement, même si vous êtes client de votre banque depuis vos débuts dans la vie active, celle-ci va rarement vous proposer l’offre aux meilleures conditions (taux, frais de dossier…). De même, l’assurance de prêt de l’établissement bancaire (contrat groupe) est dans de nombreux cas bien plus chère que l’assurance de prêt individuel, que vous avez la possibilité de souscrire dans le cadre de la délégation d’assurance. Il est, enfin, important de bien choisir son locataire pour éviter les dégradations et les impayés.
5. Acheter un logement loué. Les investisseurs débutants sont souvent séduits par ce type de bien, car ils n’ont pas à gérer la vacance locative et la recherche du premier locataire. Mais, le propriétaire bailleur n’est alors pas libre d’augmenter le loyer, comme il le souhaite. De plus, effectuer une rénovation avec un locataire en place est une opération délicate. Or, la rénovation permet de donner du cachet au logement, de le louer plus cher et d’augmenter les chances de plus-value, lors de la revente.

Mes conseils pour bien investir dans l’immobilier locatif

Voici 4 astuces, que je m’efforce de suivre pour déjouer les pièges de l’investissement locatif :

1 – Être clair sur mon objectif

Il faut être clair sur son objectif premier : rentabilité du bien pour un revenu complémentaire, plus-value lors de la revente afin de financer un nouveau projet, réduction d’impôt grâce à un dispositif de défiscalisation etc. Comme indiqué plus haut, j’ai été attiré pour mon premier investissement par les promesses de la loi Pinel. J’ai certes baissé mes impôts, mais pas suffisamment pour compenser le plafonnement des loyers imposé par ce dispositif et surtout la vacance locative. Le manque de transport, de commerce et d’école à proximité faisait, en effet, fuir les locataires les plus solvables. Et je vous laisse imaginer la galère pour revendre un logement mal placé et qui avait mal vieilli.

2 – Être bien entouré

Tout vouloir faire seul pour faire des économies fait partie des fausses bonnes idées de l’investisseur débutant. Je fais désormais toujours appel à un expert-comptable notamment pour éviter les erreurs, lors de la déclaration d’impôt et à un architecte pour chiffrer les travaux. Je fixe le montant et les conditions de mon prêt en conséquence. J’ai ainsi négocié un différé de remboursement de 36 mois pour une rénovation d’ampleur. Pendant cette période, la mensualité comprenait uniquement les intérêts et l’assurance. J’ai ainsi pu mener à bien une rénovation de qualité, sans être pris à la gorge financièrement. Il m’est même arrivé de faire appel à une société d’investissement clé en main, à qui je confie ensuite la gestion locative de mon bien.

3 – Se comporter comme un investisseur

Lors de ma recherche d’un bien locatif, je garde à l’esprit que je n’achète pas ma résidence principale. L’objectif n’est pas de dénicher un petit nid douillet, mais un bien répondant à ces questions :

• L’emplacement est-il idéal ?
• La ville est-elle dynamique ?
• Quel est le locataire type du secteur : étudiant à la recherche d’une petite surface ou d’une colocation, jeune cadre ayant besoin d’un bureau pour le télétravail, famille à la recherche d’un appartement fonctionnel avec plusieurs chambres… ?
• Les travaux sont-ils réalisables ? Quel est leur montant ?
• Est-il possible d’optimiser le rendement du bien, en ajoutant, par exemple, une cloison pour transformer un studio en deux pièces ?

4 – Sécuriser son placement locatif

Sécuriser mon patrimoine me semble indispensable. C’est pourquoi, je souscris toujours une assurance loyers impayés, qui me coûte entre 2 et 3% du montant du loyer charges incluses. Cette assurance rembourse rétroactivement les loyers impayés à partir du 3^ème mois de manquement.

Mon astuce : j’ai parfois de bons dossiers de locataires, mais ils ne disposent pas d’un garant. J’accepte alors les solutions alternatives, comme un assureur se portant garant ou la garantie Visale proposée par Action Logement.

En conclusion, je suis persuadée que l’immobilier locatif est un placement avec de nombreux avantages. Il permet de se constituer un patrimoine progressivement, avec un effort d’épargne limité. Intellectuellement, je le trouve intéressant, car il m’oblige à accroître mes connaissances dans différents domaines (juridique, fiscal, technique, relationnel, techniques de négociation…). Mais je comprends, que cette complexité et l’engagement demandé ne conviennent pas à tous les investisseurs. Ils peuvent alors se tourner vers d’autres types de placement, comme la SCI – Société civile immobilière (SCI de location gestion, SCI de construction vente ou SCCV).