Les coûts et charges associés à un investissement locatif

Calculer le coût initial d’un investissement immobilier locatif

Au prix d’acquisition du logement s’ajoutent les honoraires du notaire, de l’agence et le montant des éventuels travaux.

Le coût global du crédit immobilier

Les frais liés à l’emprunt immobilier sont les suivants :

Les intérêts d’emprunt variant selon votre profil et la durée du prêt.
Les garanties (hypothèque, cautionnement, nantissement ou IPDD – inscription en privilège de prêteur de deniers).
Les frais de dossier généralement compris entre 500 et 1500 €.
Les éventuels frais de courtage. Même si vous faites appel à un courtier, afin d’obtenir de bonnes conditions de crédit, vous ne réglez pas forcément des frais, car certains courtiers se contentent de la rémunération versée par la banque, en tant qu’apporteur d’affaires.
L’assurance de prêt immobilier. L’assurance emprunteur est obligatoire. Mais dans le cadre de la délégation, vous avez la possibilité de choisir un contrat individuel (souvent moins onéreux) plutôt que le contrat groupe de la banque.

Mon conseil : pour éviter ces frais, vous pourriez être tenté de payer votre investissement immobilier cash. Vous vous privez alors des avantages du prêt immobilier locatif. L’investissement locatif est, en effet, le seul investissement pour lequel les banques acceptent de prêter de l’argent (effet levier de l’investissement locatif). Si vous détenez les fonds nécessaires, plutôt que de payer cash, diversifiez votre épargne ou lancez-vous dans un nouveau projet. En plus, les coûts liés au crédit sont déductibles des revenus locatifs.

Les frais de notaire

Les frais de notaire comprennent l’impôt à régler sur l’acquisition (taxe de publicité foncière ou droits de mutation), les frais de débours (rédaction et envoi des actes) et les émoluments du notaire. En cas d’acquisition d’un logement neuf, vous réglez entre 2 et 7% de son prix contre 7 à 8% pour un bien ancien.

Les honoraires de l’agence ou/et du chasseur immobilier

Les frais d’agence sont le plus souvent dégressifs, en fonction du prix du bien immobilier. Ils se situent le plus souvent entre 2 et 7%. L’acronyme FAI sur une annonce signifie « frais d’agence inclus ». Ils sont alors à la charge exclusive du vendeur. En revanche, l’investisseur faisant appel à un chasseur d’appartement va toujours régler ses honoraires, en général entre 2 et 5% du coût du bien.

Mon avis : les avantages d’un chasseur immobilier sont nombreux. Il connait bien les quartiers, les prix pratiqués dans son secteur, les techniques de négociation…De plus, il s’agit d’une profession encadrée par la loi, avec notamment une obligation de conseil.

Le montant des travaux

Les biens anciens avec travaux sont plus abordables et sont souvent bien situés (la clé d’un bon rendement locatif, car le risque de vacance locative, la période sans locataire, est limité). Le prix des travaux, y compris ceux programmés par la copropriété, est alors à inclure dans la demande de prêt.

Mon astuce : je sollicite l’avis d’un architecte pour m’assurer de la faisabilité des travaux et pour calculer au plus juste le budget nécessaire à la rénovation.

Quelles sont les charges d’un investissement immobilier locatif ?

Les frais de gestion locative et de gestion du bien

Vous pouvez mandater une agence pour la mise en location (organisation des visites, vérification des dossiers locataires, rédaction du bail et de l’état des lieux) et de la gestion locative du bien (encaissement des loyers, régularisation des charges, petits travaux…). Pour ces services, il faut débourser en moyenne 10% du coût du loyer. Mais les honoraires sont fixés librement par l’agence. N’hésitez donc pas à faire jouer la concurrence, tout en restant attentif à la qualité des prestations.

Mon expérience : lors de mon premier achat, j’ai été tenté de tout gérer pour minimiser mon budget. Mais j’ai économisé moins que prévu, entre le coût des déplacements pour les visites, les dépenses d’envoi des documents…En plus, j’étais stressé de commettre une erreur. Je préfère désormais mandater un professionnel pour la gestion locative. Cette stratégie m’a également permis de me lancer dans l’achat d’un logement avec une forte rentabilité, mais éloigné de mon domicile.

Les impôts dus par le propriétaire bailleur

La taxe foncière

Un propriétaire ne peut pas récupérer la taxe foncière sur son locataire, sauf la partie concernant la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TOEM).

L’impôt sur les revenus locatifs

Dans le cadre d’une location nue, vous déclarez vos revenus au titre des revenus fonciers. Dans le cadre d’une location meublée, vous les déclarez au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Dans les deux cas, si vous optez pour le régime réel vous êtes autorisé à déduire l’ensemble de vos charges non récupérées sur le locataire. À défaut d’une option pour les frais réels (sous réserve de ne pas dépasser un certain plafond), vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus fonciers pour une location nue et de 50% sur les BIC pour une location meublée.

Mon expérience : je loue désormais mes biens en meublé, dans le cadre du dispositif LMNP (Loueur en meublé non-professionnel), avec une déduction au réel. Je peux ainsi déduire de mes revenus locatifs, mes charges, y compris les honoraires d’agence et les frais de notaire, la première année. De plus, aidé par mon expert-comptable, je mets en place un plan d’amortissement sur le prix d’achat du logement et des travaux de rénovation. Je possède ainsi un investissement locatif depuis 14 ans et je n’ai commencé à payer des impôts sur mon revenu locatif le concernant, que depuis 2 ans.

Les assurances du propriétaire-bailleur

Deux types d’assurance concernent le propriétaire-bailleur :

L’assurance PNO, Propriétaire non-occupant. Cette assurance responsabilité civile a été rendue obligatoire par la loi ALUR, pour les biens se trouvant dans une copropriété. L’assurance PNO coûte en moyenne entre 60 et 150 € par an.
L’assurance loyers impayés coûtant en général entre 2% et 3% du montant du loyer. Le coût peut augmenter, si certaines options sont souscrites, telle la prise en charge des loyers, pendant la vacance locative.

Les charges non-récupérables

Le propriétaire d’un logement doit faire face à un certain nombre de charges. Celles-ci sont récupérables sur le locataire, si elles lui bénéficient exclusivement, comme les frais de chauffage collectif et l’électricité dans les parties communes de la propriété. Ces charges récupérables sont listées dans un décret de 1987. Toutes celles non listées dans ce décret restent donc à la charge du loueur, tels :

Les honoraires du syndic.
Le coût de remplacement des boîtes aux lettres.
Les frais de dératisation dans la copropriété.
L’élagage et le remplacement des arbres dans les espaces verts de la copropriété.

Les travaux dans le logement, en cours de location

Seuls les travaux d’entretien et les petites réparations dites réparations locatives sont à la charge des locataires, par exemple :

L’entretien courant des portes et fenêtres, comme le graissage des gonds et des charnières.
Le rebouchage des trous, lorsque les locataires quittent le logement.
L’entretien chaque année du chauffe-eau individuel, sauf disposition contraire du bail.
Le nettoyage des conduits de ventilation.

Mon conseil : lors du calcul de votre budget, gardez une marge pour faire face aux dépenses imprévues. Même dans une propriété neuve, il peut y avoir des surprises. Ainsi, lors de mon premier investissement en dispositif loi Pinel, j’ai dû régler cash 390€, pour la réparation d’un volet roulant électrique au cours de la 4^ème année, ce qui a diminué le rendement net de mon achat cette année là. Manque de bol, il s’agit d’un équipement couvert par la garantie de bon fonctionnement de 2 ans. La garantie décennale due par le promoteur ne couvre, quant à elle, que les sinistres les plus graves touchant la structure du bâtiment ou le rendant inhabitable.