Comment savoir si c’est un bon investissement locatif : les critères de sélection
Lorsque je cherche à acheter un bien immobilier destiné à la location, comme tous les investisseurs, je tiens compte de ces critères de sélection :
- L’emplacement.
- L’état du bien : neuf, ancien rénové ou avec travaux ?
- Le prix d’achat et la rentabilité du bien immobilier, que je vais détailler dans deux paragraphes séparés.
Le bon emplacement
Le choix de l’emplacement du logement destiné à la location est primordial, car il permet d’avoir un bon taux d’occupation, d’attirer les locataires solvables, de vendre facilement le bien avec une plus-value à la clé. Pour cela, je commence par regarder la demande locative en utilisant un outil, le tensiomètre locatif. Je complète cette première approche, en regardant les annonces de location publiées. Ensuite, j’étudie attentivement le quartier, afin de vérifier la présence de commerces, de transports, etc. Ces critères sont ensuite affinés, en fonction du type de locataire visé : la proximité d’un centre universitaire pour une colocation étudiante (un investissement souvent très rentable), la proximité d’école en cas d’achat d’un appartement familial, etc.
Mon conseil : certaines adresses attirent les locataires et rassurent l’investisseur débutant, comme Neuilly-sur-Seine ou le quartier Monselet à Nantes. Mais le prix d’achat élevé dans ces quartiers, qui n’est pas compensé par le montant du loyer, ne permet pas d’obtenir un rendement optimal. Pour ma part, je préfère cibler ma recherche sur des quartiers moins cotés mais faisant l’objet d’une rénovation urbaine, ou qui voient arriver de nouvelles lignes de tram ou de métro. Je m’intéresse ainsi depuis quelques années aux biens situés dans des villes de la proche banlieue de Paris, comme Romainville ou Champigny-sur-Marne.
L’état du bien immobilier : neuf, ancien rénové ou avec travaux
Un bien neuf rassure les investisseurs. Cela a, d’ailleurs, été mon choix pour mon premier investissement (en dispositif de défiscalisation loi Pinel). Malheureusement, un bien neuf est rarement synonyme de rentabilité élevée. En effet, ils sont plus chers à l’achat (entre 15 et 20% en moyenne), et du fait du manque de foncier disponible, les appartements neufs sont rarement construits en centre-ville à proximité des commodités. Pour trouver des logements avec un bon emplacement, il est donc préférable de se tourner vers le marché de l’ancien. Il n’est pas rare alors de trouver des appartements anciens rénovés. Mais, désormais, je préfère les appartements avec travaux, y compris avec une mauvaise étiquette énergétique. En effet, ces appartements sont souvent vendus avec une forte décote. Et, les travaux me permettent de diminuer mon impôt sur les loyers, notamment grâce à la possibilité d’amortissement offerte par le régime fiscal LMNP (Loueur en meublé non professionnel).
Je n’achète jamais un bien avec travaux, sans avoir pris conseil auprès d’un architecte sur la faisabilité de la rénovation et sur son coût. Je demande un chiffrage, pour intégrer son prix dans ma demande de prêt, en prenant une marge de sécurité.
Comment évaluer un appartement ou une maison ?
Le fichier Perval
Pour me faire une première opinion de la valeur d’un logement et évaluer un bien immobilier, j’utilise la méthode de la comparaison. Pour cela, j’utilise souvent le fichier Perval mis à disposition gratuitement par les notaires. Ce fichier permet de faire une recherche par zone géographique et indique, notamment :
- La nature du bien.
- Sa superficie.
- L’étiquette énergétique.
Cette consultation du fichier Perval est intéressante, mais je garde un œil critique, car tous les biens sont mélangés. Ainsi, certains prix très bas s’expliquent par une vente en viager. De plus, il y a un décalage dans le temps entre la réalité du marché immobilier et le montant de la vente publié, car 3 mois s’écoulent entre la signature du compromis de vente et la signature de l’acte authentique, devant notaire.
Le prix au m² et la prise en compte des particularités du logement
Je regarde également le prix au m² dans le quartier. Mais cette information est à affiner, en fonction des particularités du logement, comme l’état de la copropriété, la localisation du bien dans l’immeuble, la présence d’une terrasse.
L’estimation immobilière, pour lever le doute sur la valeur du logement
Si le vendeur passe par une agence, celle-ci lui remet un avis de valeur. Cet avis décrivant sommairement les caractéristiques du bien et sa localisation, et donnant une estimation du prix de vente, n’a pas de valeur légale. En revanche, l’estimation immobilière payante réalisée par un expert en a une. La responsabilité de cet expert peut, d’ailleurs, être recherchée en cas d’erreur manifeste. L’estimation immobilière est de ce fait plus détaillée et mentionne notamment les équipements du logement, des critères esthétiques, la localisation du bien dans la copropriété, etc.
Acheter un bien à un bon prix ne suffit pas. Il faut également savoir, s’il va rapporter de l’argent. C’est ce que permet le calcul de rentabilité.
Le rendement et la rentabilité d’un bien immobilier locatif
Des définitions pour bien comprendre la notion de rendement et rentabilité
Pas toujours facile pour un débutant de comprendre les termes employés par les investisseurs chevronnés. C’est, pourquoi, je vous donne quelques définitions en préambule de ce paragraphe. Le rendement locatif exprimé en pourcentage sert à évaluer ce que le bien immobilier vous apporte chaque année. La rentabilité locative d’un bien tient également compte des variations du coût du logement et le calcul de la rentabilité locative nette nette intègre le prix de vente du bien immobilier.
Quel est le bon rendement pour un investissement locatif ?
Selon moi, un bon taux se situe entre 5 et 10%. Bon comme toujours en investissement immobilier locatif, la réponse n’est pas aussi simple, car tout dépend de votre objectif. Ainsi, si vous voulez faire un investissement patrimonial plutôt qu’un investissement vous apportant des revenus complémentaires, dans un délai court, vous allez être enclin à effectuer un effort financier plus important pour espérer une plus-value importante, lors de la revente. Autre exemple, où vous allez accepter une baisse du rendement locatif : si votre objectif premier est la diminution de vos impôts. Vous allez alors sélectionner un bien immobilier permettant de bénéficier d’une défiscalisation en loi Pinel ou Denormandie, par exemple.
Le calcul du rendement d’un bien immobilier
Le rendement brut est un calcul facile. Il suffit, en effet, de diviser le montant des loyers annuels par le prix du bien et des éventuels travaux. J’utilise cet indicateur, en première approche, pour savoir si un logement mérite que je m’y intéresse ou non. Si la réponse est positive, je m’intéresse au rendement net. Celui-ci se calcule en divisant les loyers annuels (moins les charges ainsi que les dépenses) par le prix d’achat du bien, plus les travaux, les meubles (dans le cas d’une location meublée) et les frais annexes , comme les frais bancaires et les frais de gestion. Pour aller encore plus loin, je fais appel au service d’un comptable-expert pour calculer le taux net-net, en intégrant la fiscalité locative, dans les paramètres.
Point d’attention : un taux brut supérieur à 10% n’est pas forcément synonyme d’entrée d’argent importante. Ainsi, si vous achetez une maison dans un village éloigné d’une métropole, vous aurez un résultat brut théorique élevé, car vous n’aurez pas payé cher votre bien et le loyer va venir couvrir la mensualité du prêt. Mais, le taux de vacance locative sera important et vous aurez sans doute des difficultés, pour le revendre rapidement, ce qui viendra diminuer fortement le taux réel.
Conclusion, mes 3 conseils pour sélectionner un bien pour un investissement locatif
En conclusion, voici mes 3 stratégies d’achat pour sélectionner un bien pour un investissement locatif :
- Faire un choix rationnel. Ne vous laissez pas aveugler par un coût d’acquisition bas. Et même si un logement, qui vous plait, a des chances de séduire les futurs locataires, gardez à l’esprit que vous n’allez pas y habiter. Perso, je suis sportif et me déplacer en deux-roues et faire plusieurs kilomètres avant d’arriver à une gare ne me dérange pas. Mais pour un bon rendement locatif, je choisis des appartements situés dans une zone située à 15 minutes à pied des transports en commun.
- Le choix de la facilité, comme un achat d’un bien neuf en défiscalisation loi Pinel, par exemple, ou dans une rue proche de chez soi mais éloignée des commodités est rarement synonyme de rendement maximum. Pour gagner de l’argent pendant le bail puis espérer une plus-value lors de la revente, consacrez du temps à votre recherche, prenez le maximum d’information ou /et déléguez.
- Choix de l’emplacement du bien destiné à l’investissement locatif, vérification de la faisabilité et calcul du montant des travaux, négociation d’un bon prix d’achat, calcul de rentabilité sont complexes. Pour mon premier achat, j’ai voulu garder une maitrise totale de mon projet et je n’ai pas fait les choix les plus judicieux. Depuis, je fais appel au service d’experts (chasseur d’appartement, architecte…) voire dans certains cas à une société d’investissement immobilier clé en main.
