Les différents modes de financement pour un investissement locatif
Le financement par fonds propres
Financer intégralement un bien destiné à la location avec ses fonds propres présentent quelques avantages. L’investisseur touche, en effet, l’intégralité de ses loyers, ce qui augmente la rentabilité locative. De plus, il peut s’engager immédiatement, lors de l’achat. Il peut ainsi se positionner sur des biens très recherchés, voire négocier plus facilement le prix de vente, en renonçant à la clause suspensive de prêt immobilier. Il préserve, enfin, sa capacité d’emprunt pour souscrire un prêt pour l’acquisition de sa résidence principale, d’un fonds de commerce etc. Mais, l’investisseur a alors besoin d’avoir l’intégralité de la somme pour couvrir la totalité du projet, y compris les frais de notaire. La somme importante ainsi engagée est bloquée. L’épargne restante n’est alors plus forcément suffisante pour financer l’apport d’un autre investissement ou pire pour faire face à une dépense imprévue.
Mon expérience : j’ai déjà réalisé une plus-value conséquente, lors de la vente d’un appartement. J’ai préféré diversifier mon épargne, en plaçant une partie de l’argent ainsi gagné dans l’assurance-vie et en me servant de l’autre partie, comme apport pour obtenir un prêt immobilier et bénéficier ainsi de l’effet levier du crédit.
Le prêt amortissable « classique » ou le prêt in fine
J’ai réalisé la très grande majorité de mes investissements locatifs à l’aide du prêt amortissable classique. Dans le cadre de ce prêt, le capital est remboursé progressivement au fil des mensualités, en même temps que les intérêts et l’assurance emprunteur. Sur les conseils d’un expert-comptable, je me suis également intéressé au prêt in fine, à un moment où ma tranche marginale d’imposition était en forte hausse. En cours de prêt in fine, l’emprunteur rembourse uniquement les intérêts d’emprunt et l’assurance emprunteur. Le montant de la mensualité est constant, car ce montant est calculé sur le capital, qui va être remboursé à la fin du prêt. Grâce à des mensualités basses, le prêt in fine permet de dégager un cash-flow positif (le loyer est supérieur à la mensualité). Mais le principal avantage du prêt in fine est fiscal, puisque les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus locatifs. Or, dans un prêt in fine, les intérêts sont plus élevés que dans le cadre d’un prêt amortissable, pour le même capital emprunté.
Point d’attention : dans le cadre d’un prêt in fine, comme dans le cadre d’un prêt classique, la banque vérifie de manière minutieuse la solvabilité de l’emprunteur. De plus, l’emprunteur doit disposer d’une épargne type assurance-vie pour garantir le remboursement du capital à échéance (le nantissement). Les placements nantis constitués, par exemple, d’un premier versement puis des loyers perçus, sont alors bloqués, pendant toute la durée du prêt. Une autre garantie parfois acceptée est l’hypothèque sur le bien financé ou sur un autre bien détenu par l’emprunteur, résidence principale ou autre.
Le prêt avec différé de remboursement
Le prêt avec différé de remboursement est un prêt amortissable. Pendant les premières années, seuls les intérêts d’emprunt sont à régler. Puis à la fin du différé, le capital commence à être remboursé. J’ai souscrit une fois un prêt avec différé de remboursement de 36 mois. J’ai ainsi pu effectuer des travaux de rénovation importants et ne pas être pris à la gorge financièrement le temps de percevoir les premiers loyers.
L’investissement en viager ou la vente à terme
Le viager et la vente à terme sont des moyens de financement d’un bien destiné au marché locatif, beaucoup moins utilisés. D’après des témoignages sur le net, ce type d’investissement bien mené peut être rentable. Je ne m’y suis pas aventuré, car j’ai quelques scrupules à spéculer sur la date de décès d’une personne et je trouve qu’il y’a trop d’incertitudes sur la somme finalement déboursée pour acquérir le bien immobilier.
Le viager consiste à verser un bouquet (un montant de départ) au propriétaire, ainsi qu’une rente jusqu’à son décès. Le propriétaire reste le plus souvent dans son logement (viager occupé). Dans le cas contraire, l’expression est « viager libre ». Et l’investisseur a alors la libre disposition du bien, dès la signature de la vente. La vente à terme fonctionne sur le même principe que le viager, à une différence près. Le terme n’est pas le décès du propriétaire, mais une date fixée à l’avance.
L’intérêt d’un prêt pour un investissement locatif
J’ai toujours payé mes investissements locatifs en recourant au crédit, au départ, parce que je ne disposais pas des fonds nécessaires pour un auto-financement, puis parce que j’ai compris grâce à mes échanges avec des investissements chevronnés, que l’emprunt immobilier présente de nombreux avantages :
- Le crédit permet de payer un bien immobilier sans avoir les fonds nécessaires et de se constituer ainsi petit à petit, un patrimoine. Les experts parlent de l’effet levier de l’emprunt immobilier.
- Les loyers remboursent une grande partie de la somme empruntée.
- Les intérêts d’emprunt sont déductibles des impôts, à condition de déclarer ses frais au réel et non au régime forfaitaire. Vous devez donc opter pour le régime BNC et non micro-BNC (Bénéfices non commerciaux) dans le cas d’une location nue et pour le régime BIC et non micro-BIC (Bénéfices industriels et commerciaux) dans le cadre d’une location meublée, que vous soyez soumis au régime fiscal LMNP (Loueur en meublé non-professionnel) ou au régime fiscal LMP (Loueur en meublé professionnel).
- L’assurance souscrite dans le cadre du prêt immobilier protège l’emprunteur et sa famille. Ainsi, en cas de décès, le capital restant dû est intégralement remboursé. Et les héritiers sont libres de continuer à louer le logement ou à le mettre en vente.
Mes conseils pour un emprunt gagnant, dans le cadre d’un investissement locatif
Pour obtenir un prêt immobilier, vous devez avoir une situation professionnelle stable et avoir un taux d’endettement maximal de 35%, sachant que certaines banques intègrent une partie des loyers perçus dans vos futurs revenus. Pour calculer votre capacité d’emprunt et avoir une idée du montant de la mensualité, il est possible de faire une simulation gratuitement sur des sites de courtier en ligne, comme Meilleur Taux ou Pretto. Il ne me reste plus qu’à vous faire part de mon expérience sur la façon d’obtenir un prêt immobilier aux meilleures conditions et répondre à la question : peut-on emprunter sans apport ?
Comment obtenir un prêt immobilier aux meilleures conditions ?
Lors de mon premier rendez-vous dans un établissement bancaire, je suis arrivée avec mes fiches de paye et le dossier sur le bien remis par l’agence immobilière. J’ai certes obtenu le crédit, mais certainement pas aux meilleures conditions. Depuis, j’ai appris à soigner mon dossier, afin de rassurer la banque qui va m’accorder un prêt pouvant aller jusqu’à 20 ans. Je vous partage mes astuces :
Évitez les découverts dans les 3 mois précédant la demande.
Liquidez si possible tous vos crédits à la consommation, pour augmenter votre capacité d’emprunt.
- Mettez de l’argent de côté tous les mois sur un placement liquide type livret A, afin de rassurer la banque sur votre capacité à épargner et à faire face à une échéance récurrente, telle la mensualité.
- Rassurez sur votre situation professionnelle. Ainsi, si vous êtes indépendant, vos 3 derniers bilans sont à présenter. Si votre situation est trop instable, faites appel à un co emprunteur.
- Montez un dossier argumenté pour présenter votre projet d’investissement locatif, avec un chiffrage des travaux, une simulation réaliste des futurs loyers, etc.
- Pensez à faire appel à un courtier en crédit immobilier. Celui-ci est à même de présenter votre projet aux établissements bancaires acceptant votre profil et a le poids nécessaire, pour négocier vos conditions de crédit (taux d’emprunt, frais de dossier, montant de l’assurance…).
Le crédit pour un achat locatif sans apport
Quand j’ai commencé à investir dans l’immobilier locatif, j’ai beaucoup entendu parler des crédits à 100% voire à 110%, qui semblaient être le graal de l’investisseur en immobilier. Dans le cas d’un financement à 110%, le crédit venait même couvrir les frais de mutation (les honoraires du notaire). Mais les banques n’accordent plus désormais, qu’à titre très exceptionnel, un crédit immobilier sans apport. Les établissements bancaires exigent le plus souvent au minimum un apport correspondant à 10% du projet immobilier, hors frais de notaire. Pour cet apport, vous pouvez mobiliser votre épargne mais également vous associer ou faire appel à votre famille.
Un coup de pouce pour financer un investissement locatif : les aides et subventions
Je m’intéresse aux biens anciens avec travaux, car ils sont souvent bien placés et vendus avec une forte décote. De plus, les travaux me permettent d’obtenir des aides et subventions, qui contribuent ainsi au financement de mon investissement locatif. Voici quelques aides auxquelles peut prétendre l’investisseur effectuant des travaux de rénovation.
MaPrimeRénov venue remplacer le Crédit d’impôt transition énergétique (CITE)
MaPrimeRénov est versée par l’ANAH (Agence nationale d’amélioration de l’habitat), pour financer une rénovation énergétique d’un logement construit depuis au moins 15 ans. Cette prime permet notamment de régler une partie de l’installation d’une isolation thermique, d’un chauffage et/ou d’un système de production d’eau chaude sanitaire décarboné. Le montant de la prime dépend des revenus du propriétaire-bailleur. En contrepartie, celui-ci s’engage à louer le logement en tant que résidence principale, pendant au moins 6 ans.
Astuce : MaPrimeRénov copropriété intéresse les investisseurs se positionnant sur des immeubles de rapport à rénover.
L’éco-PTZ, MaPrimeRénov
Le montant versé dans le cadre du dispositif MaPrimeRénov ne couvre pas toujours le coût des travaux. Le propriétaire peut alors compléter le financement des travaux éligibles, en souscrivant un éco-PTZ, c’est-à-dire un prêt à taux zéro. En revanche, le PTZ, prêt à taux zéro « classique », est réservé aux primo-accédants faisant l’acquisition de leur résidence principale.
Le certificat d’économie d’énergie
La prime CEE (Certificat d’économie d’énergie) est versée par les fournisseurs d’énergie à leurs clients effectuant des rénovations énergétiques d’un logement.
Le dispositif Loc’Avantages
Le dispositif Loc’Avantages est venu remplacer le dispositif Louer Abordable ou loi Cosse. Ce dispositif prévoit une réduction d’impôt en échange d’une location à tarif réduit. De plus, une aide est accordée pour la réalisation de certains travaux. Son montant peut aller jusqu’à 35% du prix des travaux pour une réhabilitation complète et 25% pour une rénovation énergétique (avec un plafonnement).
Mon conseil pour bénéficier des aides et subventions pour financer les travaux
Les aides et subventions destinées aux propriétaires bailleurs sont complexes, évoluent régulièrement et sont soumises à de nombreuses conditions, telle la nécessité de faire appel à un artisan titulaire du label RGE (Reconnu garant de l’environnement). Pour acheter un logement ancien avec travaux, il m’arrive de faire appel à une société d’investissement immobilier clé-en-main, qui connait parfaitement ces différents dispositifs. Dans le cas contraire, je me renseigne auprès d’un conseiller France Rénov (un service gratuit).
