Quelle fiscalité pour l’investissement en immobilier locatif ?
La fiscalité de votre investissement locatif diffère, selon que vous faites le choix d’une location nue (location vide) ou d’une location meublée, d’une déduction des frais forfaitaires ou d’une déduction au réel.
La fiscalité de la location nue
En location nue, vous êtes soumis à la fiscalité des revenus fonciers, soit une imposition au titre de l’impôt sur le revenu, selon le barème d’imposition de votre foyer, et aux prélèvements sociaux (CSG et CRDS) au taux de 17,2%. Vous allez ensuite opter pour le régime micro foncier et le régime au réel.
Le régime micro foncier
Sauf demande contraire de votre part, vous allez automatiquement être assujetti au régime micro foncier, si les revenus fonciers de votre foyer ne dépassent pas 15.000 €. Dans ce cas, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30%, directement calculé par l’administration fiscale.
Le régime foncier au réel
Sur option ou si vos revenus fonciers dépassent 15.000 €, vous déclarez vos charges :
Certaines charges non-récupérables sur le locataire.
- La taxe foncière.
- Les intérêts d’emprunt et le montant de l’assurance emprunteur.
- Les frais d’administration et de gestion du bien.
- Les travaux d’entretien et de réparation.
Ces charges (pour lesquelles vous devez disposer d’un justificatif) viennent en déduction de vos revenus fonciers. Si elles sont supérieures, vous créez un déficit foncier venant diminuer votre revenu imposable, dans la limite de 10.700 €. Toutefois, si votre déficit foncier est supérieur à cette somme, vous avez la possibilité de le reporter pendant 10 ans.
La fiscalité de la location meublée
Si vous mettez à la location un logement meublé, vous devez déclarer les loyers perçus au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Après déduction, selon que vous êtes au régime micro-BIC ou au régime réel, vous allez payer les prélèvements sociaux au taux de 17,2% et l’impôt progressif sur le revenu.
Le régime micro BIC
Sauf prise d’option pour une déduction au réel, si vos revenus locatifs ne dépassent pas 77 700 €, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50%.
Le régime BIC au réel
Si vous optez pour le régime réel ou si vos revenus locatifs issus des locations meublées dépassent 77 700 €, vous déduisez vos charges réelles, y compris les honoraires du notaire et les frais d’agence. De plus, vous bénéficiez d’un système avantageux d’amortissement de l’achat immobilier et des éventuels travaux de rénovation.
Mon expérience : par facilité, pour mon premier achat en meublé, j’ai été tenté d’acheter un logement déjà rénové et d’opter pour le régime micro-BIC. Mais, un investisseur chevronné m’a conseillé une société d’investissement clé en main, qui a trouvé un appartement avec un super emplacement et beaucoup de travaux. J’ai opté pour le régime réel. Grâce aux déductions et au plan d’amortissement mis en place avec l’aide d’un expert-comptable, je n’ai payé aucun impôt sur mes revenus locatifs, pendant 12 ans.
Distinction LMNP / LMP
Je bénéficie du statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel) et je déclare mes frais réels, ce qui me satisfait pleinement aussi bien d’un point de vue rendement que d’un point de vue fiscal. Toutefois, le statut LMP (Loueur en meublé professionnel) s’applique, si les 2 conditions suivantes sont réunies :
- les recettes locatives annuelles dépassent 23 000 €
- ces recettes excèdent les autres revenus d’activité perçus au sein du foyer fiscal.
Le régime LMP nécessite le paiement de cotisation (RSI/URSSAF), mais il est également très favorable, car il permet de déduire un éventuel déficit des revenus locatifs.
Les dispositifs de défiscalisation immobilière
Selon moi, le régime LMNP est un bon mécanisme de défiscalisation des revenus locatifs. Il existe, cependant, des dispositifs dont l’objectif premier est de diminuer les impôts du foyer. Je vous présente les principaux.
La défiscalisation loi Pinel
La fin du dispositif de défiscalisation Pinel est annoncée, pour décembre 2024. En attendant, il reste possible d’investir dans un logement neuf loué vide et de bénéficier d’une réduction d’impôt, en contrepartie d’une location à un ménage modeste avec un plafonnement du loyer. Le Pinel simple s’applique dans certaines zones et permet une réduction jusqu’à 14%. Le Pinel + , offrant une réduction maximale de 21% , n’est pas soumis à un tel zonage, mais le logement doit remplir des conditions très strictes, comme une surface minimale et la présence d’un extérieur.
Mon expérience de l’investissement en Pinel : j’ai effectué mon premier investissement en loi Pinel attiré par la promesse de réduction d’impôt. Et effectivement, ce dispositif est intéressant fiscalement. En revanche, j’ai été déçu par la faible rentabilité de mon bien : difficulté à trouver des bons locataires du fait d’un éloignement des transports, loyer inférieur à la moyenne du secteur. Je pense, que la défiscalisation Pinel reste intéressante pour les personnes ayant un taux marginal d’imposition très élevé mais n’est pas le dispositif le plus optimal, pour les personnes qui, comme moi, souhaitent se constituer un patrimoine et disposer en quelques années d’un complément de revenus.
Le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard
Le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard permet d’investir dans une résidence de services (résidence pour personnes âgées, étudiants ou personnes dépendantes ou en situation de handicap). Pour bénéficier de la déduction fiscal de 11% du prix du logement HT, le propriétaire doit acheter un bien neuf ou à réhabiliter, et signer un bail commercial avec l’exploitant. Les + du Censi-Bouvard : il est cumulable avec les avantages du statut LMNP, sauf pour la partie amortissement. Il n’y a ni zonage, ni plafond de ressources ou de loyers.
Mon expérience en Censi-Bouvard : j’ai l’habitude d’acheter des logements à rénover en région parisienne, ma région de résidence. Toutefois, j’ai fait un investissement en Censi-Bouvard à Rouen, dans une résidence étudiante. Dans cette ville, les prix de l’immobilier sont plus abordables et il existe une réelle demande, du fait de la présence de nombreux établissements d’enseignement supérieur. Mon éloignement géographique n’est pas un problème, car le gestionnaire de la résidence se charge de la gestion de l’appartement.
La loi Malraux
Le dispositif de défiscalisation loi Malraux permet de bénéficier d’une réduction d’impôt, allant jusqu’ à 30%, en échange de la rénovation d’un immeuble ancien se trouvant dans certains quartiers. Ce dispositif intéresse les investisseurs ayant les moyens de financer l’achat d’un immeuble de rapport et les travaux de réhabilitation importants.
La loi Denormandie
Le dispositif Denormandie facilite l’investissement locatif dans l’ancien, en proposant une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21%. Mais seules certaines zones sont concernées par ce dispositif et un plafonnement des loyers et des revenus des locataires est imposé.
Le dispositif Loc’Avantages
Le dispositif Loc’Avantages permet d’obtenir une réduction d’impôt pour un bien loué nu, avec un plafond de loyer et des ressources du locataire plafonnés.
Notre avis : le gain fiscal ne permet pas de compenser la perte du loyer imposé par un plafonnement strict.
Mes 3 conseils pour une optimisation fiscale de vos investissements locatifs
Voici 3 conseils tirés de mon expérience pour optimiser la fiscalité de vos investissements locatifs :
- Pour un bon rendement avec un poids de l’impôt limité, le statut LMNP est souvent plus avantageux que les systèmes de défiscalisation, ces systèmes dans de nombreux cas étant surtout intéressants pour baisser la tranche marginale d’imposition des foyers les plus imposés.
- Ne faites pas le choix de la facilité, en adoptant la déduction forfaitaire des charges. L’option pour la déduction au réel demande de la rigueur, mais est beaucoup plus avantageuse.
- La question de la fiscalité de l’investissement locatif étant une matière ardue et en constante évolution, faites vous accompagner par un expert-comptable. Ses conseils peuvent vous faire gagner de l’argent. Ainsi, quand j’ai acheté un bien ancien avec des travaux s’étalant sur plusieurs années, c’est mon comptable qui m’a parlé du prêt avec différé de remboursement du capital, alors que la banque me proposait au départ uniquement un prêt amortissable classique. Pendant 36 mois, je n’ai payé que les intérêts et la cotisation d’assurance. Je n’ai pas été pris à la gorge financièrement et j’ai pris le temps de rénover avec soin le logement.
