Qu’est-ce que la gestion locative ?
Le propriétaire bailleur effectue ou délègue de nombreuses missions touchant des domaines variés : financiers et comptables, administratifs, techniques.
La gestion financière et comptable
En tant que bailleur, vous devez envoyer tous les mois une quittance de loyer à votre locataire, effectuer annuellement la régularisation des charges et calculer la révision du loyer et devez éventuellement gérer les impayés. Vous allez également devoir vous pencher sur la fiscalité : paiement de la taxe foncière, déclaration de vos revenus locatifs sous le régime BNC (Bénéfices non-commerciaux pour une location nue) et BIC (Bénéfices industriels et commerciaux pour une location meublée), en optant dans les deux cas soit pour l’abattement forfaitaire, soit pour la déduction des frais réels (souvent plus avantageuse, mais nécessitant la tenue d’une comptabilité).
La gestion administrative
La gestion administrative commence, avant même le début de la location. En effet, vous devez rédiger et diffuser l’annonce, puis vérifier le dossier des candidats locataires, après avoir organisé les visites. Une fois votre sélection effectuée, vous rédigez le bail en y joignant les diagnostics immobiliers obligatoires, l’état des lieux d’entrée puis l’état des lieux de sortie.
La gestion technique
L’entretien courant du logement est à la charge du locataire. Mais les réparations et les travaux de rénovation sont à la charge du propriétaire. Il est donc indispensable de trouver de bons artisans, de comparer les devis, de vérifier leur assurance responsabilité civile et éventuellement décennale, de réceptionner les travaux…
Un propriétaire peut-il prendre en charge la gestion locative ?
Les bailleurs ont la possibilité de gérer eux-mêmes leurs biens. Ils économisent ainsi les honoraires d’agence et gardent une entière mainmise sur leurs locations.
Mon expérience : lors de mon premier investissement, j’ai voulu tout gérer afin de ne pas payer de frais supplémentaires, espérant ainsi obtenir un meilleur rendement. Quel stress ! En effet, il faut savoir gérer le côté humain (ce qui me plait plutôt), mais également connaitre parfaitement la réglementation, car la rédaction de nombreux documents (contrat de bail, état des lieux d’entrée et de sortie…) est très réglementée. Et, je vous laisse imaginer les heures passées à déterminer, quelles sont les charges récupérables sur le locataire (les charges locatives).
Pourquoi confier la gestion d’un bien à une agence ?
Voici 5 bonnes raisons de faire appel à une agence pour gérer son investissement locatif.
L’investisseur peut s’intéresser à des biens immobiliers éloignés de son domicile
En confiant la gestion locative à un professionnel, l’investisseur peut s’intéresser à des logements situés loin de son domicile. J’habite en région parisienne et j’ai ainsi acheté un appartement dans une résidence étudiante à Rouen, dans le cadre du dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard, avec une gestion locative assurée par le propriétaire de la résidence. Le rendement de cet appartement est intéressant, car outre une fiscalité intéressante, la vacance locative est faible et le prix d’achat a été bien moins élevé qu’à Paris et en petite couronne.
C’est un gain de temps
Gérer un bien immobilier est une activité chronophage. En effet, il faut organiser les visites. De plus, la partie administrative est lourde : émettre les quittances de loyers, les envoyer, calculer les charges locatives etc. Si comme moi, vous avez une activité salariée à côté de votre activité d’investisseur immobilier, vous avez déjà des journées bien remplies et consacrer ses soirées et ses week-ends à la gestion de vos biens mis en location va empiéter sur votre vie familiale et amicale.
Limiter le risque d’impayés
Pour limiter les risques d’impayés, l’agence en charge de la gestion locative vérifie le dossier des candidats de manière approfondie, afin de détecter les faux justificatifs. De plus, l’agence veille à proposer un logement avec un loyer en adéquation avec les revenus du locataire.
Mon expérience : comme je vous l’indiquais plus haut, j’ai loué une seule fois en direct, lors de mon premier investissement. Dur, dur, de laisser l’aspect humain de côté. J’ai signé un bail avec un jeune couple sympathique, dont la femme était enceinte, mais n’avait pas toutes les garanties. Heureusement, tout s’est bien passé, mais j’ai pris des risques. S’ils n’avaient pas payé le loyer, je me serais retrouvée en grandes difficultés financières.
Limiter la vacance locative
En tant que professionnel de l’immobilier, le mandataire en charge de la gestion du bien est une aide précieuse pour limiter la vacance locative, l’ennemie de la rentabilité. Pour y parvenir, le professionnel va fixer le juste loyer. De plus, il va vous conseiller d’effectuer d’éventuels travaux ou aménagements, pour attirer les locataires. Enfin, le professionnel se doit d’être réactif : publication de l’annonce de mise en location rapidement, organisation d’une pré-visite pour s’assurer que le bien peut être remis en l’état sur le marché, etc.
C’est une sécurité juridique
La réglementation concernant les locations est complexe et en perpétuelle évolution. Une erreur dans le cadre de la rédaction du bail, dans le calcul des charges ou de la révision du loyer, dans les diagnostics obligatoires…peut vous coûter chère. Or, le professionnel en charge de la gestion d’un bien en investissement locatif est obligatoirement couvert par une assurance responsabilité civile, s’il commet une erreur dans la rédaction d’un document ou dans un calcul.
Un exemple : la requalification d’une location meublée en location nue. En effet, la présence d’un minimum d’éléments est nécessaire dans un meublé : literie avec couverture ou couette, volets ou rideaux dans les chambres, four ou micro-ondes, etc. En leur absence, le locataire peut demander la requalification du bail meublé en bail nu. Les conséquences d’une telle requalification pour le bailleur sont nombreuses : remboursement partiel du dépôt de garantie, celui-ci étant limité à 2 mois pour un meublé et à 1 mois pour un logement vide, éventuelle révision du montant du loyer, changement du délai de préavis, modification de la fiscalité. Il faut également tenir compte du fait, que si vous ne trouvez pas d’accord avec le locataire, vous risquez une action juridique, qui peut s’avérer longue, stressante et coûteuse.
Comprendre le mandat de gestion d’un bien en investissement locatif
Le propriétaire bailleur et l’organisme en charge de la gestion du bien signe un mandat de gestion locative. Ce mandat définit précisément les missions du gestionnaire et la tarification. Dans la majorité des cas, les missions confiées sont a minima :
- La recherche et la gestion de l’entrée et de la sortie des locataires.
- Les tâches administratives courantes, comme l’encaissement des loyers.
- La gestion des travaux de réparation.
- En complément, le contrat peut prévoir :
- La mise en place de garantie, comme la garantie loyers impayés.
- Une aide juridique et administrative, pour remplir la déclaration de revenu, par exemple.
Le prix d’une agence locative
En moyenne, les honoraires de l’agence sont compris entre 6 et 8% du montant du loyer annuel, hors charge. Par ailleurs, en cas de changement de locataire, l’agence va souvent prévoir des frais de relocation, correspondants à 50% du montant d’un loyer mensuel, afin de couvrir la gestion administrative et le temps de recherche d’un nouvel occupant.
Mon astuce : d’un point de vue fiscal, j’opte pour la déduction aux frais réels et je peux ainsi déduire les honoraires d’agence de mes revenus locatifs.
Conseils pour choisir l’agence assurant la gestion du bien locatif
L’agence en charge de la gestion locative peut être une agence immobilière, un administrateur de biens, un syndic ou encore un notaire. Voici mes conseils, pour choisir le bon mandataire immobilier :
- Regardez les commentaires laissés sur internet.
- Vérifiez la facilité à joindre votre interlocuteur et sa volonté de répondre clairement, et en toute transparence à vos questions.
- Demandez plusieurs devis et pour bien comparer, assurez-vous que les prestations proposées soient équivalentes.
- Jetez un œil aux conditions de résiliation du contrat, en particulier au montant des éventuels frais de résiliation.
- Regardez s’il y a une clause de substitution. Une telle clause assure la continuité du mandat, lors d’un changement d’administrateur.
- Assurez-vous que le mandataire possède une carte professionnelle en cours de validité et qu’il a souscrit une assurance responsabilité civile et une garantie financière. Ces éléments sont obligatoires, car la profession de gestionnaire de biens immobiliers locatifs est une profession réglementée.
- Tentez de négocier le montant des honoraires, surtout si le loyer est élevé ou si vous confiez plusieurs biens au mandataire.
Mon expérience : j’ai plusieurs fois fait appel à une société d’investissement clés en main, qui a chassé un logement dans l’ancien proche des commodités, puis a supervisé les travaux de rénovation. J’ai ensuite confié la gestion locative à cette société. C’est un véritable plus, d’avoir ainsi un partenaire, qui connait parfaitement le bien et son environnement, afin de mettre en avant ses qualités, et avec qui, j’ai noué une relation de confiance.
