Le dispositif Denormandie, un dispositif de défiscalisation pour les logements anciens
Entré en vigueur le 1er janvier 2019, le dispositif Denormandie incite les investisseurs à effectuer un achat dans l’ancien avec travaux, puis à louer le logement à un prix raisonnable. Ce dispositif présente de nombreuses similitudes avec le dispositif loi Pinel, mais reste, malgré tout, très différent.
Les similitudes entre le Pinel et le Denormandie
Les deux dispositifs ont de nombreux points communs :
- L’existence d’un avantage fiscal, avec prise en compte d’un plafond d’investissement.
- Une durée d’engagement de location.
- L’objectif est de proposer à un prix inférieur au marché, des logements décents avec un bon niveau de performance énergétique, à des foyers modestes ou ayant des revenus intermédiaires.
- L’impossibilité de renoncer au dispositif de défiscalisation avant la fin de l’engagement, sauf exception.
- La location doit se faire en tant que résidence principale, dans le cadre d’un bail nu.
Les différences entre le Pinel et le Denormandie
Il existe des différences importantes entre les dispositifs loi Pinel et loi Denormandie :
- Le Pinel disparaît au 31 décembre 2024, tandis que le Denormandie est pérennisé jusqu’au 31 décembre 2027 (article 72 de la loi de finances pour 2024).
- Le Pinel s’applique uniquement en cas d’achat d’un appartement neuf ou, dans des conditions très strictes, dans l’ancien avec travaux, tandis que le Denormandie s’applique en cas d’acquisition d’un appartement ou maison dans l’ancien à rénover.
- Le dispositif Pinel concerne plus de villes que le Denormandie. En revanche, le choix du type de biens est plus important, pour ce dernier.
Point d’attention : pour un même logement, il n’est pas possible de cumuler les deux avantages fiscaux.
Pourquoi je n’ai pas encore investi en loi Denormandie ?
Le fait de devoir louer le logement vide est la raison, pour laquelle je n’ai encore jamais investi en Denormandie. En effet, je préfère bénéficier du statut fiscal de loueur en meublé non-professionnel (LMNP). J’ai ainsi la possibilité de déduire de nombreuses charges et de mettre en place un plan d’amortissement, ce qui me permet de ne régler aucun impôt sur mes revenus locatifs pendant 10 – 12 ans. De plus, je reste totalement libre du choix de l’emplacement, du profil de mes locataires et du niveau de loyers (sauf dans les villes avec encadrement des loyers), et je ne m’engage pas sur une période de location. J’estime ainsi parvenir à un plus haut niveau de rentabilité locative, que les investisseurs bénéficiant des dispositifs de défiscalisation.
Je n’exclus, cependant, pas d’investir dans le futur en Denormandie, afin de diminuer mon impôt sur le revenu, si ma tranche marginale d’imposition venait à augmenter fortement.
Existe-t-il une alternative à l’investissement Denormandie, pour un achat immobilier dans l’ancien ?
Outre le statut LMNP, les investisseurs peuvent opter pour un investissement en loi Malraux. Ils bénéficient alors d’une réduction d’impôt, à condition d’effectuer des travaux dans un logement situé dans un secteur sauvegardé, un quartier ancien dégradé, une zone de protection du patrimoine ou encore une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine. En Malraux, comme en Denormandie, la location doit se faire dans le cadre d’un bail nu. En revanche, le zonage et les plafonds de ressources et de loyers ne s’appliquent pas en Malraux.
Les conditions pour un investissement immobilier en loi Denormandie
Pour bénéficier du dispositif Denormandie, vous devez réaliser certains travaux dans un logement ancien situé dans certaines villes, puis le louer pour une période minimale avec un loyer plafonné à des locataires ne dépassant pas un certain niveau de ressources.
Les travaux à réaliser pour bénéficier du dispositif Denormandie
Pour bénéficier de la réduction des impôts du Denormandie, les travaux de rénovation doivent être terminés au plus tard, le 31 décembre de la 2ème année suivant l’acquisition du bien ancien. De plus, ces travaux doivent entrer dans une des catégories suivantes :
- La création d’une surface nouvelle, comme l’ajout d’un balcon ou la construction d’un garage.
- Une rénovation énergétique augmentant la performance globale d’au moins 20% pour un appartement ou d’au moins 30% pour une maison.
- Une rénovation comportant au moins 2 travaux, parmi l’isolation des murs, l’isolation des combles, l’isolation des fenêtres, le changement de la chaudière, le changement de production de l’eau chaude sanitaire.
Les avantages fiscaux du Denormandie peuvent se cumuler avec les aides améliorant la performance énergétique d’un bien ancien, comme les aides des collectivités locales ou le dispositif MaPrimeRénov. En revanche, ces avantages ne sont pas cumulables avec ceux du dispositif Loc Avantage (anciennement Louer Abordable), qui permet une réduction d’impôt, à condition d’appliquer un loyer inférieur au prix du marché.
Mon conseil : j’ai acheté plusieurs appartements dans l’ancien à rénover. Pour éviter les mauvaises surprises, j’ai toujours fait venir un architecte pour m’assurer de la faisabilité des travaux et pour chiffrer leur prix.
Quelle ville est éligible au Denormandie ?
L’investissement en loi Denormandie doit se faire dans une des communes suivantes :
- appartenant au programme national ACV (Action cœur de ville),
- ayant signé une convention de revitalisation du territoire,
- signalé par décret, comme ayant un besoin de réhabilitation du territoire particulièrement marqué.
Un simulateur mis en ligne par le gouvernement permet de savoir, si une ville est concernée par l’investissement en Denormandie.
À compter d’avril 2024, sont également éligibles les investissements réalisés dans un logement inclus dans le périmètre d’une opération de requalification des copropriétés dégradées ou faisant partie des copropriétés en grande difficulté financière (placée sous administration provisoire).
Mon avis : les logements éligibles au dispositif Denormandie se trouvent souvent dans des secteurs attractifs, proches des commerces, des écoles, des transports. Il est ainsi possible de trouver facilement des locataires, puis des acheteurs au moment de la revente. C’est un véritable plus par rapport à l’investissement en loi Pinel, qui vise quasi exclusivement les logements neufs. En effet, ceux-ci se trouvent souvent en périphérie des villes, du fait d’un manque de terrains constructibles.
Le type de bail, dans le cadre du dispositif Denormandie
Dans le cadre du dispositif Denormandie, le logement doit être loué nu à titre de résidence principale, pour 6 ans au minimum. Le bail nu est à signer, au plus tard 1 an après l’achèvement des travaux, avec un locataire n’appartenant pas au foyer fiscal de l’investisseur.
Le loyer maximum en loi Denormandie
Quelle est la formule de calcul du loyer en Denormandie ?
La formule de calcul du loyer maximum, hors charges, pour un logement loué en Denormandie est : barème déterminé en fonction de la zone, à laquelle appartient la ville X surface utile X le coefficient.
Le barème du loyer en Denormandie
En 2024, en métropole, le loyer hors charges en bail Denormandie est limité à :
- 18,89 euros en secteur A bis,
- 14,03 euros en secteur A,
- 11,31euros en secteur B1
- 9,83 euros en secteur B2 et C.
Astuce : pour connaitre la zone à laquelle appartiennent les villes éligibles au Denormandie, vous avez la possibilité d’utiliser un simulateur du gouvernement.
La définition de la surface utile en Denormandie
La surface utile en Denormandie correspond à la surface habitable + 50% des annexes (cave, balcon, terrasse) dans la limite de 8 m².
À noter : un parking n’est pas considéré comme une surface annexe.
Le coefficient applicable à la surface en Denormandie
Le coefficient multiplicateur en Denormandie se calcule à l’aide de la formule suivante (19 / Surface Utile) + 0.7
Ce coefficient est plafonné à 1,2.
Exemple : calcul du loyer maximum pour un appartement à Saint-Malo ou Bayonne
Les communes de Saint-Malo et Bayonne sont éligibles à l’investissement Denormandie et se situent en zone B1. Pour un appartement de 60 m² avec un balcon de 4 m², la surface utile est de 62 m². Le coefficient multiplicateur est de 1 (19/62)+0.7.
Le montant du loyer hors charges maximum en 2024 est de 62*11.31*1 = 701,22 euros.
Les ressources maximum du locataire en Denormandie
Dans le cadre du Denormandie, le propriétaire s’engage à louer à des personnes ayant des revenus modestes ou intermédiaires. C’est pourquoi, les ressources des locataires sont soumises à plafond. Les plafonds de ressources à prendre en compte correspondent au revenu de référence de l’année fiscale n-2 (2022 pour un bail signé en 2024, par exemple) et varient selon la zone de localisation du logement et selon la composition du foyer.
| Nombre de personnes dans le foyer fiscal | Communes zone A bis | Communes zone A | Communes zone B1 | Communes zone B2 et C |
| 1 personne | 43 475 € | 43 475 € | 35 435 € | 31 892 € |
| Couple | 64 976 € | 64 976 € | 47 321 € | 42 588 € |
| +1 personne | 85 175 € | 78 104 € | 56 905 € | 51 215 € |
| + 2 personnes | 101 693 € | 93 556 € | 68 699 € | 61 830 € |
| + 3 personnes | 120 995 € | 110 753 € | 80 816 € | 72 735 € |
| + 4 personnes | 136 151 € | 124 630 € | 91 078 € | 81 971 € |
| Majoration pour personne supplémentaire | + 15 168 € | + 13 886 € | + 10 161 € | + 9 142 € |
La défiscalisation Denormandie
Le taux de réduction des impôts en Denormandie
En métropole, l’investisseur immobilier en loi Denormandie bénéficie d’une réduction d’impôt variant, selon la durée de location :
- 12%, s’il s’engage sur 6 ans,
- 18%, s’il s’engage sur 9 ans,
- 21%, s’il s’engage sur 12 ans.
La réduction d’impôt est lissée sur la durée d’engagement de la location. Le montant de la réduction d’impôt est de 2% par an, pour une durée de 6 et 9 ans. Pour un engagement sur 12 ans, la réduction d’impôt est de 2% par an, pendant 9 ans puis de 1% par an pendant les 3 dernières années.
Point d’attention : l’avantage n’est pas reportable. Ainsi, si son montant est supérieur à l’impôt dû, l’excédent est perdu.
L’assiette retenue pour la réduction d’impôt en Denormandie
Le pourcentage de réduction d’impôt s’applique sur le prix de revient du logement, c’est-à-dire sur le prix d’achat de l’appartement ou de la maison, augmenté des frais annexes (honoraires du notaire, commission des intermédiaires, taxe de publicité foncière, droits d’enregistrement) plus le coût des travaux éligibles.
Un exemple de réduction des impôts en Denormandie
Dans notre exemple, l’investisseur en immobilier locatif dans le cadre du dispositif Denormandie achète le logement 150.000 euros. Il réalise 50.000 euros de travaux éligibles, avant de mettre en location le bien, dans le cadre du dispositif pendant 12 ans. Le montant de l’avantage fiscal global pour cette opération est de 200.000 * 21% = 42.000 euros. La réduction d’impôt annuel est de 2% soit 4.000 euros pendant 9 ans et 2.000 euros pendant 3 ans.
Le plafond de la réduction d’impôt dans le cadre du dispositif Denormandie
L’assiette servant au calcul de la réduction d’impôt dans le cadre du dispositif Denormandie fait l’objet d’un double plafond : 300.000 euros pour le montant total de l’investissement et 5.500 euros par m².
Par ailleurs, pour l’imposition 2024, les plafonds de l’ensemble des avantages fiscaux d’un foyer fiscal (crédit ou réduction d’impôt, déduction) sont de 10.000 euros en métropole et de 18.000 euros Outre-Mer.
Comment obtenir la réduction d’impôt Denormandie ?
Les investisseurs doivent demander l’avantage fiscal Denormandie chaque année. La première année où il déclare des revenus locatifs, pour le logement concerné, ils doivent joindre à leur déclaration d’impôt, les documents suivants :
- la copie de l’avis d’imposition sur le revenu n-2 du locataire,
- la copie du bail,
- un diagnostic énergétique réalisé avant et après travaux,
- la facture des travaux réalisés.
Comment sont déclarés les loyers en Denormandie ?
Les bailleurs particuliers doivent déclarer les loyers perçus au titre d’une location nue, dans la case « revenus fonciers », lors de leur déclaration d’impôt. Lorsque le revenu brut tiré de la location (ou des locations) n’excède pas 15 000 euros (charges non comprises), les investisseurs sont soumis au régime micro-foncier et bénéficient d’un abattement forfaitaire. Ils peuvent, néanmoins, prendre une option pour une déduction des frais réels (d’office au-delà de 15.000 euros), ce qui nécessite de tenir une comptabilité et de conserver les justificatifs des sommes déboursées. Attention, il est impossible de déduire le coût des travaux faisant déjà l’objet de la déduction fiscale Denormandie. En revanche, si les frais dépassent les revenus locatifs, un déficit foncier est créé. Il vient en déduction des revenus globaux et est reportable.
Mon avis : dans la majorité des cas, en location nue comme en location meublée, il est préférable de prendre l’option pour la déduction des charges réelles.
